ReadyPlanet.com
dot
ใส่คำค้นหา เช่น ถ.เพชรเกษม ม.พฤกษา

ประเภททรัพย์สิน
ราคา
ทำเล
ชื่อถนน
จังหวัด

  [Help]
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot
dot




10 ข้อผิดพลาดที่ควรเลี่ยง เมื่อคิดจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า

1. ขาดการวางแผนที่ดี นักลงทุนหลายคนขาดการวางแผนอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะการเขียนกระแสเงินสดเพื่อศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นว่า หากเริ่มลงทุนแล้ว เงินสดรับที่เข้ามาจะเพียงพอต่อเงินสดจ่ายหรือไม่ กระแสเงินสดเป็นบวกหรือเป็นลบ ในกรณีซื้ออสังหาฯเพื่อปล่อยเช่า ต้องคำนึงว่าค่าเช่าที่ได้มาจะสามารถครอบคลุมค่าใช้จ่ายรายเดือนได้หรือไม่?

2. ประมาณการณ์ผิด แม้จะมีการวางแผนหรือคิดออกมาเป็นกระแสเงินสดแล้ว แต่หากตัวเลขที่ใส่ลงไปไม่ได้อยู่บนพื้นฐานความเป็นจริง อาจทำให้ผิดพลาดจากที่คาดการณ์ไว้ เช่น ประเมินค่าเช่าสูงเกินไปหรือไม่ได้คิดเผื่อในช่วงที่ไม่มีคนเช่า เมื่ออยู่ในสถานการณ์จริงทำให้ผลตอบแทนที่ได้ไม่เกิดขึ้นจริงตามที่ประมาณการณ์ไว้ หรือที่แย่ที่สุดคือกระแสเงินสดติดลบนั่นเอง

3. งบประมาณบานปลาย สิ่งที่ผิดพลาดอย่างหนึ่งที่ไม่ควรเกิดขึ้นคือ คุมงบประมาณไม่อยู่ เช่น หากคุณประเมินเอาไว้ว่าจะต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์เพื่อมาตกแต่งทั้งหมด 30,000 บาท แต่เมื่อถึงเวลา คุณกลับใช้เงินไปทั้งหมด 80,000 บาท หรือแม้แต่ค่าซ่อมแซมที่บานปลายขึ้นเรื่อยๆ ส่วนต่างเหล่านี้จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะไปกระทบผลตอบแทนการลงทุน นอกเสียจากว่า จะเป็นการลงทุนที่เพิ่มขึ้น เพื่อให้ได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น

4. ระยะเวลาซ่อมแซมที่ยืดเยื้อยาวนาน
กิจการบ้านเช่ากับการซ่อมแซมถือว่าเป็นของคู่กัน แน่นอนว่าเมื่อมีการเปลี่ยนมือผู้เช่าหลายราย จะต้องมีการซ่อมแซมใหม่เกือบทุกครั้งที่มีผู้เช่าย้ายออกไป แต่อย่าลืมว่า ทุกครั้งที่มีการซ่อมแซม ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลา 7 วัน 15 วัน หรือ 30 วัน นั่นคือระยะเวลาที่คุณกำลังเสียโอกาสจากการปล่อยเช่าอยู่ ดังนั้น อย่าลืมที่จะประเมินช่วงระยะเวลาที่จะไม่มีคนเช่าเอาไว้ด้วยเสมอ

5. ต้นทุนแทรกแซง ต้นทุนหลักๆที่ทุกคนใช้ในการพิจารณาอาจมีเพียงไม่กี่อย่าง เช่น เงินที่ซื้อบ้าน, ค่าซ่อมแซม, ค่าเฟอร์นิเจอร์ และดอกเบี้ยธนาคาร แต่อย่าลืมว่า ทุกๆขั้นตอนของการซื้อบ้าน มักมีค่าใช้จ่ายเล็กๆน้อยๆเพิ่มเติมขึ้นมาอีกมากมาย เช่น ค่าธรรมเนียม, ค่าบริการต่างๆ, ค่านายหน้า, ค่าฝากขาย-ฝากเช่าดังนั้นอย่าลืมที่จะคิดค่าใช้จ่ายเหล่านี้ลงไปทุกครั้ง

6. คาดหวังว่าจะเหมือนการลงทุนในหุ้น แม้ว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะให้ผลตอบแทนสูงที่สุดในบรรดาการลงทุนทั้งหมด เพราะได้กำไรทั้งจากค่าเช่า และกำไรจากการปรับราคาขึ้นของสินทรัพย์เมื่อขาย แต่ก็ไม่ใช่การลงทุนที่ซื้อง่ายขายคล่อง ผลตอบแทนสูงเหมือนหุ้น เพราะอย่าลืมว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จบสิ้นเพียงจ่ายเงินซื้อบ้านแล้วรอคนมาเช่า คุณยังต้องจัดการกับเรื่องอื่นๆทั้ง ซ่อมแซมบ้าน, ดูแลบ้านเมื่อไม่มีผู้เช่า, ปัญหาต่างๆของผู้เช่า ซึ่งการลงทุนในหุ้น คุณจะไม่มีความเสี่ยงในเรื่องพวกนี้เลย

7. ลงมือทำทุกอย่างด้วยตัวเอง
นี่จะเป็นสิ่งที่นักลงทุนมือใหม่คิดว่า การลงมือทำทุกอย่างด้วยตัวเองเป็นเรื่องง่ายและมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าการจ้างคนอื่นเข้ามาช่วย แต่จะเป็นเรื่องที่ดีกว่าหากคุณยอมเสียเงินบางส่วนเพื่อจ้างมืออาชีพเข้ามาช่วยแนะนำในบางเรื่อง เช่น 1.) เรื่องกฎหมาย, 2.) การจัดการผู้เช่า 3.) ช่วยจัดการในเรื่องที่คุณไม่ถนัด เช่น ซ่อมท่อประปา, เดินสายไฟ แม้จะเสียเงินมากขึ้นก็จริง แต่ทั้งหมดก็เพื่อความมีประสิทธิภาพมากขึ้นและส่งผลดีในระยะยาว

8. หวังผลในระยะสั้น
เป็นเรื่องปกติสำหรับนักลงทุนที่อยากเห็นกำไรงอกเงยในเร็ววัน แต่ไม่ใช่กับอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องใจเย็น เพราะเป็นการลงทุนในระยะยาว ไม่มีที่ดินแปลงไหนหรือบ้านหลังไหนราคาขึ้นภายในเดือนสองเดือน อย่างน้อยๆก็ต้องรอไป 3 ปี ถึงจะเห็นได้ชัดว่าราคาของทรัพย์ขยับขึ้นไปบ้างแล้ว บางคนถึงกับถอดใจไปก่อนเนื่องจากอดใจรอไม่ไหว ยอมขายเท่าทุนหรือขาดทุน ทำให้เสียโอกาสไปอย่างน่าเสียดาย

9. คิดว่าการลงทุนในอสังหาฯ “ความเสี่ยงต่ำ” ความเสี่ยงย่อมเกิดขึ้นกับการลงทุนทุกชนิด โดยเฉพาะกับการลงทุนในอสังหาฯ ที่ความเสี่ยงจะ “สูงเป็นพิเศษ” เมื่อเลือกผิด เช่น ความเสี่ยงจากการหาผู้เช่าไม่ได้, ความเสี่ยงจากตัวโครงการ, ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่กระทบกับราคา

10. อารมณ์เหนือเหตุผล ถ้าคุณจะซื้อบ้านเพื่อการลงทุนแล้ว พึงระลึกเสมอว่า มันคือการทำธุรกิจ ไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่เอง หยุดการใช้ความรู้สึกในการตัดสินใจ เพราะคุณไม่ได้ต้องการบ้านที่สวยงาม แต่คุณกำลังมองหาบ้านที่ได้ผลตอบแทนสูงที่สุด


อ่านเนื้อหาต้นฉบับได้ที่ : TerraBKK.com - https://www.terrabkk.com/news/58421




บทความอสังหาริมทรัพย์